Ayuda para propietarios que enfrentan la pérdida de sus viviendas

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Para la mayoría de las familias, una vivienda no es sólo una inversión financiera de importancia, sino también un motivo de orgullo. La pérdida de una vivienda por circunstancias imprevistas, como el desempleo, puede tener resultados devastadores, tanto en el aspecto personal como financiero.

Si ha sido suspendido del trabajo o está desempleado puede conservar su vivienda, si conoce los pasos adecuados que debe seguir. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano/Administración Federal de Vivienda, el Departamento de Temas Relacionados con Veteranos, el Departamento de Trabajo y la industria hipotecaria han trabajado en conjunto para proporcionar importante información básica - y enlaces clave a grupos y organizaciones locales - que puede ayudarlo a atravesar tiempos difíciles sin perder su vivienda.

¿TIENE PROBLEMAS FINANCIEROS?

Los problemas financieros generalmente se asocian con los siguientes cambios en la vida de una persona:

	Pérdida del trabajo
	Recortes de horas de trabajo o de horas extra
	Retiro
	Enfermedad, accidente o muerte de un familiar
	Divorcio o separación

Si su familia está atravesando por uno de estos cambios y no puede hacerse cargo del pago de sus facturas, ahora es el momento de analizar lo que gana y lo que debe, eliminar gastos innecesarios y buscar ayuda si aún no puede hacer frente a sus obligaciones financieras. Si toma medidas ahora puede proteger a su familia de la pérdida de su vivienda. Esta página fue creada para ayudarlo a encontrar consejos, información y enlaces que lo ayudarán a conservar su vivienda.

MEDIDAS a TOMAR cuando NO PUEDE HACER FRENTE AL PAGO DE SU HIPOTECA

	¡Comuníquese con su entidad crediticia AHORA!
	Consulte a una agencia de asesoría de vivienda
	Priorice sus deudas
	Examine soluciones de préstamos
	¿Reune usted los requisitos para la ayuda por desastres/militar?
	Cuídese de los préstamos abusivos
	Preguntas frecuentes
	Pruebe otros recursos

Este sitio Web llega a usted gracias a los esfuerzos de colaboración de HUD/FHA, el Departamento de Temas Relacionados con Veteranos , el Departamento de Trabajo, Fannie Mae, Freddie Mac e integrantes de la industria hipotecaria.

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COMUNÍQUESE CON SU ENTIDAD CREDITICIA tan PRONTO como TENGA UN PROBLEMA

Muchas personas evitan comunicarse con sus entidades crediticias cuando tienen problemas financieros. La mayoría nos sentimos avergonzados de hablar de nuestros problemas financieros con otras personas o creemos que si las entidades crediticias saben que estamos en problemas, correrán a cobrarnos la deuda o a ejecutar la vivienda.

Las entidades crediticias quieren ayudar a los prestatarios a conservar sus viviendas. La ejecución hipotecaria resulta costosa para las entidades crediticias, aseguradores hipotecarios e inversores. HUD/FHA, del mismo modo que las compañías de seguro hipotecario privadas y los inversores, como Freddie Mac y Fannie Mae, exigen a las entidades crediticias que trabajen en forma enérgica con los prestatarios que están atravesando problemas financieros.

Las entidades crediticias disponen de opciones que pueden solucionar su problema y ayudarlo así a conservar su vivienda. Sin embargo, estas opciones funcionan mejor cuando usted está retrasado sólo en uno o dos pagos de su hipoteca. Cuanto más retrasado esté en sus pagos, menos opciones disponibles encontrará.

No piense que sus problemas se solucionarán rápidamente por sí solos. No pierda un valioso tiempo por ser demasiado optimista. Comuníquese con su entidad crediticia para conversar sobre su situación tan pronto como comprenda que no puede hacer frente a los pagos de su hipoteca. Si bien no existen garantías de que recibirá una ayuda particular, la mayoría de las entidades crediticias está dispuesta a examinar todas las opciones posibles.

CONTACTO CON SU ENTIDAD CREDITICIA

Verifique las siguientes fuentes para comunicarse con la entidad crediticia:

	La declaración mensual del pago de su hipoteca
	Su chequera de pago
	Enlaces en la Web o números telefónicos de servicio al cliente que aparecen en Ayuda de las entidades crediticias "para propietarios"

Información que debe suministrar cuando se comunica con la entidad crediticia:

Para ayudarlo, las entidades crediticias generalmente necesitan:

	El número de cuenta de su préstamo
	Una breve explicación de su situación
	Documentación de ingresos recientes (tal como talones de pago; constancia de beneficios del seguro social, discapacidad, desempleo, retiro o asistencia pública. Si trabaja por cuenta propia, tenga disponible para referencia las declaraciones impositivas o una declaración de ganancias y pérdidas anual hasta la fecha)
	Lista de gastos de la vivienda

Tenga en cuenta que mantendrá más de una conversación telefónica con su entidad crediticia. Típicamente, su entidad crediticia le enviará por correo un paquete de "solución para préstamos". Este paquete contiene información, formularios e instrucciones. Si quiere ser tenido en cuenta para recibir ayuda, complete los formularios y envíelos rápidamente a su entidad crediticia. Una vez recibido, se examinará el paquete antes de que la entidad crediticia le ofrezca una solución.

¡LLAME HOY! Cuanto antes lo haga, más pronto podrá recibir ayuda.

NO IGNORE LA CORRESPONDENCIA DE LA ENTIDAD CREDITICIA

Si no se comunica con su entidad crediticia, ella intentará comunicarse con usted por correo o por teléfono tan pronto como usted deje de realizar sus pagos. Es muy importante que responda la correspondencia y los llamados ofreciéndole ayuda. Si la entidad crediticia no recibe noticias suyas, deberá iniciar acciones legales tendientes a la ejecución hipotecaria. Esto aumentará en forma sustancial el costo para regularizar la situación de su préstamo.

INFORMACIÓN para FAMILIAS con PRÉSTAMOS DE LA FHA

La Administración Federal de Vivienda (FHA) proporciona una gran variedad de opciones de ayuda a prestatarios. Existen varias alternativas y maneras de obtener ayuda. Estas pueden incluir modificaciones a la hipoteca, tolerancia especial y otras medidas que usted puede tomar para evitar la ejecución hipotecaria.

El Centro Nacional de Servicios (NSC por sus siglas en inglés) de HUD trabaja con los consumidores que tienen préstamos asegurados por la FHA. ¿Siente que su entidad crediticia no responde a sus preguntas? ¿Necesita ayuda para comunicarse con su entidad crediticia? ¡NSC está dispuesto a ayudarlo!

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CONSULTE a una AGENCIA DE ASESORÍA DE VIVIENDA

Si no se siente a gusto con su entidad crediticia, debe comunicarse de inmediato con una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD y arreglar una cita con un asesor. Un asesor lo ayudará a evaluar su situación financiera, determinar las opciones que tiene a su disposición y negociar con su entidad crediticia. Un asesor estará familiarizado con los diversos paquetes de soluciones que las entidades crediticias dispondrán para usted y sabrá qué medidas serán más convenientes para usted y su familia, basado en su situación. Además, el asesor puede llamar a la entidad crediticia junto con usted o en su nombre para analizar un plan de solución. Si consulta a un asesor antes que los pagos de su hipoteca se atrasen demasiado, podrá protegerse de futuros problemas crediticios.

Un buen asesor lo ayudará a establecer un plan de presupuesto mensual para asegurarle que pueda hacer frente a todos los gastos mensuales, incluido el pago de su hipoteca. Su plan financiero personal le mostrará claramente cuánto dinero tiene disponible para efectuar el pago de su hipoteca. Este análisis lo ayudará a usted y a su entidad crediticia a determinar si le será de ayuda un pago reducido o un pago demorado. También, un asesor dispondrá de información sobre servicios, recursos y programas disponibles en su zona que pueden brindarle ayuda adicional financiera, legal, médica o de otro tipo que pueda necesitar.

Para obtener más información sobre las agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD y los servicios que ofrecen, llame al 1-888-466-3487 de lunes a viernes, de 9:00 am a 5:00 pm Hora Estándar del Este. También puede remitirse en forma automática a las tres agencias de asesoría de vivienda ubicadas más cerca suyo llamando al 1-800-569-4287. Para consultar la lista de las agencias aprobadas por HUD por estado en el sitio Web de HUD, haga clic aquí.

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PRIORICE SUS DEUDAS

Las personas desempleadas requerirán un presupuesto nuevo, más ajustado. Priorice sus facturas y abone las que son más necesarias para su familia: alimento, servicios esenciales y refugio.

El incumplimiento en el pago de alguna de sus deudas puede afectar seriamente su calificación crediticia. Sin embargo, si se demora en el pago de su hipoteca, podría perder su vivienda. Siempre que sea posible, el ingreso que quede disponible después del pago de los servicios esenciales y alimentos debe utilizarse para los pagos mensuales de su hipoteca. Si su ingreso de empleo se ha visto reducido o suspendido, considere primero la eliminación o reducción de sus otros gastos (tales como cenas en restaurantes, entretenimiento, TV por cable o incluso servicio telefónico). Si con esto no logra un ingreso suficiente, considere utilizar otros recursos financieros, como acciones, cuentas de ahorro o propiedades personales que puedan tener valor, como un barco o un segundo auto. Tome las medidas responsables necesarias para ahorrar efectivo.

Además de hablar con su entidad crediticia, puede querer comunicarse con una agencia de asesoría en materia crediticia para el consumidor sin fines de lucro que se especialice en brindar ayuda para la reestructuración de pagos de créditos. Los asesores crediticios a menudo pueden reducir las facturas mensuales negociando pagos reducidos o planes de pago a largo plazo con sus acreedores. La mayoría de las agencias de asesoría crediticia son acreditadas y brindan sus servicios en forma gratuita o cobrando un pequeño honorario administrativo mensual ligado a un plan de pagos. Tenga cuidado con las agencias de asesoría que ofrecen asesoramiento a cambio de abultados honorarios o donativos por adelantado.

	Para obtener asesoramiento para el consumidor en materia de deudas, comuníquese con la Fundación Nacional para Asesoramiento en materia Crediticia (National Foundation for Credit Counseling)
	Utilice la Internet para buscar una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD o marque 1-800-569-4287 o TDD: 1-800-877-8339. Estas agencias pueden brindar asesoramiento financiero o remitirlo a una agencia local de asesoría en materia crediticia.

Cuando llame a una agencia de asesoría en materia crediticia para el consumidor, le pedirán que proporcione información actual sobre sus ingresos y gastos. ¡Asegúrese de preguntar si la agencia cobra honorarios antes de firmar cualquier documento!

CONSERVE SU BUEN CRÉDITO

No subestime la importancia de conservar su buen crédito. Su capacidad futura de adquirir ciertos bienes, alquilar o comprar una vivienda y completar otras operaciones a menudo requieren de una verificación crediticia. Las agencias crediticias para el consumidor y su entidad crediticia pueden ayudarlo a examinar soluciones para mantener la buena reputación de su crédito.

Mantener una buena reputación crediticia es importante aún para los buscadores de empleo. Cuando solicita un empleo, el empleador probablemente verificará su informe crediticio para determinar lo siguiente:

	si ha sido demandado judicialmente
	si ha solicitado la bancarrota
	si tiene dificultades para abonar las facturas de los servicios

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EXAMINE SOLUCIONES DE PRÉSTAMOS

Primero y principal, si puede mantener los pagos de su hipoteca al día, hágalo.
Sin embargo, si ve que es imposible realizar los pagos de su hipoteca, puede calificar para una opción de solución para préstamos. Consulte con su entidad crediticia para conocer cuál de estas opciones puede estar disponible.

SI SU PROBLEMA ES TEMPORARIO, LLAME A SU ENTIDAD CREDITICIA

	Reinstauración: Su entidad crediticia siempre está dispuesta a considerar la aceptación del monto total adeudado en una suma global abonada en una fecha determinada. A menudo se combinará esta opción con una Tolerancia.
	Tolerancia: Su entidad crediticia puede permitirle reducir o suspender los pagos por un breve período de tiempo después del cual debe acordarse otra opción para ponerse al día con su préstamo. La opción de tolerancia generalmente se combina con una reinstauración cuando usted sabe que tendrá suficiente dinero para ponerse al día con la cuenta en una fecha determinada en el futuro. El dinero puede provenir de un bono por inicio de empleo, inversión, liquidación de seguro o un reembolso de impuestos.
	Plan de pagos: Puede lograr obtener un acuerdo para continuar con los pagos mensuales regulares, además de abonar una parte de los pagos anteriores adeudados cada mes hasta ponerse al día.

Si su situación permanecerá de ese modo por un largo tiempo o afectará en forma permanente su capacidad para ponerse al día con su cuenta:

Modificación de hipoteca: Si puede efectuar los pagos de su hipoteca, pero no tiene la suficiente cantidad de dinero para ponerse al día con su cuenta o no puede afrontar el monto total de su pago actual, su entidad crediticia puede modificar uno o más términos de su crédito original para que sus pagos sean más accesibles. Su préstamo puede modificarse permanentemente de una o más de las siguientes maneras:

	Agregando los pagos pendientes al saldo existente.
	Cambiando la tasa de interés, incluyendo el cambio de tasa ajustable a tasa fija.
	Extendiendo la cantidad de años de pago del préstamo.

Avance de reclamo: Si su hipoteca está asegurada, puede calificar para un préstamo sin intereses de su garante hipotecario para ponerse al día con su cuenta. El pago de este préstamo puede demorarse por varios años.

SI CONSERVAR SU VIVIENDA NO ES una OPCIÓN - LLAME A SU ENTIDAD CREDITICIA

	Venta: Si no puede hacer frente a los gastos de su vivienda, su entidad crediticia generalmente acordará concederle un período de tiempo específico para que encuentre un comprador y salde el monto total adeudado. Se espera que usted solicite los servicios de una profesional de bienes raíces que pueda comercializar con dinamismo su propiedad.
	Venta previa a la ejecución hipotecaria o pago a corto plazo: Si el valor de venta de la propiedad no es suficiente para completar el pago del préstamo, su entidad crediticia puede estar dispuesta a aceptar menos del monto total adeudado. Esta opción puede también incluir un período de tiempo para permitirle a su agente de bienes raíces comercializar la propiedad y encontrar un comprador calificado. También puede disponerse de ayuda monetaria para pagar a otros portadores de gravámenes y/o ayudar al pago de algunos costos de traslado.
	Asunción: Puede permitirse que un comprador calificado se haga cargo de su hipoteca, aún si los documentos del préstamo original establecen que el préstamo no es asumible.
	Traspaso en lugar de ejecución hipotecaria: Su entidad crediticia puede acordar permitirle "devolver" en forma voluntaria su propiedad y perdonar la deuda. A pesar de que esta opción parece ser el camino más fácil, generalmente, usted debe intentar vender la vivienda a su valor de mercado durante al menos 90 días antes de que la entidad crediticia considere esta opción. Además, esta opción puede no estar disponible si usted tiene otros gravámenes, tales como juicios de otros acreedores, segundas hipotecas y gravámenes impositivos estatales o del IRS.

Recursos para encontrar un agente de bienes raíces y vender su vivienda

Si necesita vender su vivienda, seguramente tendrá muchas preguntas que necesitan respuesta. Será necesario que conozca el valor real de su vivienda, y deberá encontrar un agente de bienes raíces con el que se sienta a gusto. Los siguientes recursos le serán de ayuda:

	Digesto Internacional de Bienes Raíces (International Real Estate Digest)
	Asociación Nacional de Profesionales de Bienes Raíces Hispanos (National Association of Hispanic Real Estate Professionals)
	Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (National Association of Realtors)
	Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces (National Association of Real Estate Brokers, Inc.)
	The Homestore
	Venta de una vivienda

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OPCIONES ESPECIALES DE AYUDA POR DESASTRE - LLAME A SU ENTIDAD CREDITICIA

Si su propiedad sufrió daños como consecuencia de un desastre natural o si lo han llamado a servicio militar activo o ha sido afectado por una tragedia nacional, como los actos terroristas del 11 de septiembre de 2001, puede disponer de ayuda adicional.

Para obtener información adicional, puede querer visitar estos enlaces:

Víctimas de un área declarada como Desastre natural

Llamado a servicio militar activo: Preguntas y respuestas para reservistas, guardias y otro personal militar relativas a la Ley de Ayuda para Soldados y Marineros de 1940. HUD dispone de un número telefónico gratuito para hombres y mujeres en servicio que deseen realizar consultas en relación con su hipoteca. Para obtener más información, llame al 1-888-297-8685 los días hábiles, de 7 a.m. a 7 p.m. Hora Central Estándar.

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CUÍDESE DE LOS PRÉSTAMOS ABUSIVOS

La mayoría de las entidades crediticias hipotecarias son acreditadas y brindan un valioso servicio al permitir que las familias sean propietarias de una vivienda sin ahorrar los cientos de miles de dólares necesarios para comprarla en el acto. Sin embargo, unos pocos prestamistas inescrupulosos, especialmente los encargados de hipotecas secundarias de alto riesgo, realizan prácticas de préstamos abusivas que pueden aumentar la probabilidad de que un prestatario pierda su vivienda por una ejecución hipotecaria. Estas prácticas abusivas incluyen la realización de un préstamo hipotecario a una persona que no reúne los requisitos de ingreso para pagarlo, el cobro de abultados intereses, puntos y honorarios o la refinanciación de un préstamo reiteradamente sin otorgar ningún valor real al prestatario.

Los prestatarios desempleados y/o los que se enfrentan a una ejecución hipotecaria son víctimas frecuentes de los prestamistas inescrupulosos, debido a que están desesperados por encontrar cualquier solución a su incumplimiento.

Los propietarios con frecuencia reciben ofertas de refinanciación por correo, diciéndoles que han resultado "pre-aprobados" para un crédito basado en el capital sobre su propiedad. Si usted se está preguntando cómo pagará su hipoteca y las demás facturas, puede resultarle atractivo solicitar un préstamo sobre el valor de su propiedad. Pero tenga esto en cuenta, si no puede hacer frente a los pagos actuales, el aumento de sus deudas - aún si recibe dinero en efectivo por un tiempo - hará más difícil que pueda conservar su vivienda.

Cuídese de los timos:

	Apropiación de la vivienda: un comprador ofrece cancelar la hipoteca o vender la propiedad si firma la escritura y se muda.
	Agencias de asesoría falsas: ofrecen asesoramiento a un determinado costo cuando normalmente se obtiene gratuitamente.
	No firme nada que no comprenda. Es su derecho y su deber formular preguntas.
	La información es su mejor defensa contra los prestamistas abusivos, ¡especialmente si usted es un propietario desesperado!

Dónde denunciar supuestas prácticas abusivas – los propietarios pueden visitar el sitio Web Detener el fraude hipotecario o llamar al 1(800) 348-3931 para obtener información sobre los pasos a seguir para presentar un reclamo. Los propietarios que llamen a la línea gratuita 800 recibirán un folleto con información que también está disponible en el sitio Web.

Para obtener más información sobre Préstamos abusivos, vaya a:

	Sitio Web de Préstamos abusivos de HUD
	Sitio Web de Préstamos abusivos de Freddie Mac
	Sitio Web "No se preocupe por el préstamo" de Freddie Mac

Si usted está interesado en obtener folletos para el consumidor en varios
idiomas: haga clic aquí

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Preguntas frecuentes

1. ¿Cómo puedo saber quién es mi entidad crediticia y cómo comunicarme con ellos?
   
   
   Busque en los comprobantes de pago mensuales de la hipoteca o en las declaraciones de pago el nombre de su entidad crediticia e información de contacto.
   
   
2. No recuerdo el tipo de préstamo hipotecario que tengo, ¿cómo puedo averiguar esta información?
   
   
   Busque en los documentos originales de la hipoteca o llame a su entidad crediticia.
   
   
   
3. ¿Es necesario que continúe viviendo en mi casa para calificar para recibir ayuda?
   
   
   Típicamente sí, pero llame a su entidad crediticia para analizar su situación específica y asesórese sobre las opciones disponibles.
   
   
   
4. ¿Qué tipo de información debo analizar con mi entidad crediticia?
   
   
   La información generalmente solicitada por las entidades crediticias en un paquete de solución para préstamos incluye:
   
   
   Una breve explicación de su situación
   Documentos de ingresos recientes
   Lista de gastos de la vivienda
   
   
   
5. Mi empleador ha anunciado despidos en las próximas semanas, ¿qué puedo hacer?
   
   
   En este sitio Web usted ha tomado los primeros pasos para interiorizarse sobre las opciones disponibles. Determine si los despidos provocarán una situación financiera adversa que dificulte a su familia efectuar los pagos de su hipoteca. De ser así, considere otros recursos que tenga disponibles para pagar su hipoteca. Repase sus gastos usuales y vea dónde puede reducirlos. Si tiene muchas deudas, considere la posibilidad de comunicarse con una agencia de asesoría en materia crediticia para el consumidor sin fines de lucro. Aproveche cualquier recurso que le ofrezca su empleador. Si aún cree que tendrá dificultad para afrontar los pagos de su hipoteca, comuníquese con su entidad crediticia de inmediato.
   
   
   
6. ¿Tendré que pagar gastos de mi propio bolsillo si resulto aprobado para una opción de solución para préstamos?
   
   
   Algunas de estas opciones sí incluyen gastos que debe pagar el prestatario, por ejemplo, costos de registro por una modificación de préstamo. Debido a que cada situación es diferente, debe comunicarse con su entidad crediticia para obtener más información. Sin embargo, si una entidad crediticia no tiene contacto con un prestatario y debe iniciar la ejecución hipotecaria, los honorarios legales que el prestatario deberá abonar pueden resultar muy costosos. Para evitar honorarios legales innecesarios, llame a su entidad crediticia tan pronto como sepa que está en problemas.

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OTROS RECURSOS

Entidades crediticias hipotecarias

Vaya directamente al departamento de paliación de pérdidas de la ayuda de las entidades crediticias "para propietarios" dispuestas a ayudarlo.

Asesoría de vivienda

	Agencias locales de asesoría de vivienda aprobadas por HUD
	Intermediarios de asesoría de vivienda regionales y nacionales aprobados por HUD
	Asesoría en materia crediticia para el consumidor
	Programa educativo sobre créditos
	Manual del crédito

Información y ayuda para el empleo

	Información del gobierno sobre desempleo
	Oportunidades de empleo de HUD
	Recursos para buscar empleo en la Web

Recursos del gobierno federal

	Evitar una ejecución
	Centro Nacional de Servicios de la FHA
	Terminología hipotecaria de la FHA
	Programa de préstamos para vivienda para veteranos
	Enlaces con otros sitios Web del gobierno federal

Otros recursos

	Ayuda jurídica para propietarios e inquilinos
	Educación comunitaria para compradores de vivienda
	Búsqueda del valor de su vivienda
	Glosario educativo para compradores de vivienda
	Glosario de términos crediticios

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