Acerca de hipotecas revertidas
para la tercera edad - Hipotecas de conversión del capital sobre la vivienda (HECM)

Información local  Edición impresa  Envíele esto a un amigo          por correo electrónico

	Acerca del Programa HECM
	Cómo funciona el Programa HECM

Acerca del Programa HECM:

El programa HECM de hipoteca revertida asegurada por la FHA puede ser utilizado por propietarios de viviendas de 62 o más años de edad para convertir el capital sobre la propiedad en ingresos mensuales y/o una línea de crédito a pagar cuando ya no ocupen la vivienda. El préstamo, comúnmente llamado HECM, es financiado por una institución crediticia, tal como una compañía hipotecaria, un banco, una cooperativa de crédito o una asociación de ahorro y préstamo.

Requisitos de los participantes:

	Tener 62 o más años de edad
	Ser propietario de la vivienda
	Ocupar la vivienda como residencia principal
	Participar de una sesión de información al consumidor dictada por un asesor de HECM aprobado

Monto de la hipoteca basado en:

	Edad del prestatario de menos edad
	Tasa de interés actual
	Menor valor de tasación o límite de seguro de la FHA

Requisitos financieros:

	No se requieren calificaciones de ingresos ni crediticias del prestatario
	No hay reembolso mientras la propiedad sea la residencia principal
	Los costos de cierre pueden financiarse en la hipoteca

Requisitos de la propiedad:

	Vivienda unifamiliar o de 1-4 unidades con una unidad ocupada por el prestatario
	Los condominios o los Desarrollos de Unidades Planificadas (PUD) deben estar aprobados por la FHA y por HUD
	Cooperativas que cumplen con los lineamientos de HUD
	Viviendas prefabricadas (móviles) que cumplen con los lineamientos de HUD
	Cumplir con las normas mínimas de propiedad (el prestatario puede financiar reparaciones en la hipoteca)

Cómo funciona el Programa de hipoteca de conversión del capital sobre la vivienda:

• Ocupación - pagos mensuales iguales por el tiempo que al menos un prestatario viva y continúe ocupando la propiedad como residencia principal.
• Término - pagos mensuales iguales por un período fijo de meses seleccionados.
• Línea de crédito - pagos no programados o en cuotas, en el momento y en la cantidad elegidos por el prestatario hasta que se agote la línea de crédito.
• Ocupación modificada - combinación de línea de crédito con pagos mensuales por el tiempo que el prestatario permanezca en la vivienda.
• Término modificado - combinación de línea de crédito con pagos mensuales por un período fijo de meses seleccionados por el prestatario.

Los propietarios cuyas circunstancias cambien podrán reestructurar sus opciones de pago por un costo nominal de $20.

A diferencia de los préstamos sobre el capital de la vivienda tradicional, una hipoteca revertida de HUD no requiere de reembolso mientras la vivienda sea la residencia principal del prestatario. Los prestamistas recuperan su capital principal, más intereses, cuando la casa se vende. El valor restante de la casa le corresponde al propietario o a sus sobrevivientes. Nunca puede deber más del valor de su vivienda.

Si las ganancias de la venta no son suficientes para pagar el valor debido, HUD pagará al prestamista el valor de la diferencia. La Administración Federal de Vivienda [Federal Housing Administration (FHA)] recaba una prima de seguro de todos los prestatarios para afrontar esta cobertura.

El monto que un propietario puede solicitar depende de su edad, la tasa de interés del momento, los costos de otros préstamos y el valor de tasación de su vivienda o los límites para hipotecas de la FHA para su área, lo que sea menor. Generalmente, cuanto más valor tenga su vivienda, más edad tenga usted y menor sea el interés, más dinero podrá solicitar.

Por ejemplo, basándonos en un préstamo con tasas de interés de aproximadamente el 9 por ciento y una vivienda que califica para $100,000, una persona de 65 años de edad puede pedir prestado hasta el 22 por ciento del valor de la vivienda, una persona de 75 años de edad puede pedir prestado hasta el 41 por ciento y una persona de 85 años de edad puede pedir prestado hasta el 58 por ciento. Los porcentajes no incluyen costos de cierre debido a que los mismos pueden variar.

No hay limitaciones de ingreso o bienes para los prestatarios que reciben las hipotecas revertidas de HUD.

Tampoco hay límites en el valor de las viviendas que cualifican para una hipoteca revertida de HUD. El valor de la vivienda será determinado por una tasación independiente. Sin embargo, el monto que puede solicitarse tiene un tope establecido por el límite máximo para hipotecas de la FHA para la zona, que varía de $132,000 a $239,250. Para Alaska, Guam, Hawaii y las Islas Vírgenes, los límites para hipotecas de la FHA pueden ajustarse hasta el 150 por ciento del techo, según la zona. Los límites de la FHA generalmente aumentan cada año. Como resultado de esto, los propietarios de viviendas de mayor costo no pueden pedir prestado más dinero que los propietarios de viviendas valuadas en el límite para hipotecas de la FHA.

El programa de hipoteca revertida de HUD obtiene los fondos de las primas de seguro cobradas a los prestatarios. A los ciudadanos de la tercera edad se les cobra el 2 por ciento del valor de la vivienda como pago por adelantado más un medio del uno por ciento mensual del saldo del préstamo. Estos montos generalmente son pagados por el prestamista y se cobran del saldo de capital del prestatario.

Un propietario debe recibir asesoría e instrucción para el consumidor de parte de un asesor de HECM aprobado por la FHA y por HUD. También puede utilizar el práctico Calculador de Hipoteca Revertida para saber si califica para este programa.