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Preguntas
frecuentes de compradores de vivienda por primera vez
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- ¿Por qué debo comprar en lugar de alquilar?
- Respuesta: Le encantará sentir que tiene
algo suyo, una casa donde su estilo personal le dirá
a todo el mundo quién es usted. Una huerta floreciente
en el patio trasero, una entrada embaldosada, una cocina amarilla...
cuando usted es propietario, puede hacer todo a su manera.
Pero ser propietario va más allá de la satisfacción
personal. Puede deducir el costo de los intereses del préstamo
hipotecario de los impuestos federales sobre la renta y normalmente
también lo podrá hacer con los impuestos estatales.
Los intereses constituirán casi la totalidad del importe
del pago mensual, durante más de la mitad de los años
de la hipoteca. Esto suma jugosos ahorros al final de cada
año. Y también se le permite deducir los impuestos
de la propiedad que paga como propietario de la vivienda.
Si alquila, extiende un cheque mensual y el dinero se fue
para siempre. Otra ventaja financiera de ser propietario de
una vivienda es la posibilidad de que el valor suba con el
paso de los años.
- He sentido hablar de las viviendas de HUD. ¿Qué
son la viviendas de HUD? y ¿son un buen negocio?
- Respuesta: Las viviendas de HUD pueden ser un muy
buen negocio. Cuando una persona que tiene una hipoteca asegurada
por HUD no puede cumplir con los pagos, el prestamista realiza
la ejecución hipotecaria; HUD paga la deuda al prestamista
y HUD toma la propiedad de la vivienda. Luego, la vendemos
al valor de mercado, lo más rápido posible.
Lea todo acerca de cómo
comprar una vivienda de HUD. ¡Una de ellas puede
ser perfecta para usted! Y controle nuestros listados de viviendas
de HUD, así como también las casas que venden
otras agencias federales.
- He tenido un historial crediticio malo y no tengo mucho
para un pago inicial. ¿Puedo ser un comprador de vivienda?
- Respuesta: Usted puede ser un buen candidato para
uno de los programas federales
de hipotecas disponibles. Un buen modo de empezar es poniéndose
en contacto con una de las agencias
de asesoría de vivienda financiadas por HUD. Dichas
agencias pueden ayudarle a clarificar sus opciones. Además,
póngase en contacto con el gobierno local para ver
si existe algún programa
de propiedad de vivienda local que pueda resultarle útil.
Busque en las páginas azules del directorio telefónico
para obtener el número de la oficina local de vivienda
y desarrollo comunitario o, si no puede encontrarlo, póngase
en contacto con la oficina del alcalde o las oficinas ejecutivas
del condado.
- Soy madre soltera. ¿Cómo puedo hacer para
comprar una vivienda?
- Respuesta: A pesar de que no tendrá la ventaja
de contar con dos ingresos para calificar para un préstamo,
no existe una razón por la que no pueda convertirse
en propietaria de una vivienda. Familiarícese con el
proceso, escoja un buen agente de bienes raíces y piense
en obtener una precalificación para un préstamo.
Es posible que desee ponerse en contacto con una de las agencias
de asesoría de vivienda financiadas por HUD de
su área para conversar acerca de sus opciones. Y también
es posible que considere comprar
una vivienda de HUD: pueden ser un muy buen negocio. Además,
póngase en contacto con el gobierno local para ver
si existen programas locales de
compra de vivienda que puedan ayudarlo. Busque en las
páginas azules del directorio telefónico para
obtener el número de la oficina local de vivienda y
desarrollo comunitario o, si no puede encontrarlo, póngase
en contacto con la oficina del alcalde o las oficinas ejecutivas
del condado.
- ¿Debo hacer uso de un agente de bienes raíces?
¿Cómo busco uno?
- Respuesta: Hacer uso de los servicios de una agente
de bienes raíces es una muy buena idea. Todos los detalles
involucrados en la compra de una casa, especialmente los financieros,
pueden no entrarle en su cabeza. Un buen profesional de bienes
raíces puede guiarlo por todo el proceso y facilitarle
mucho la experiencia. Un agente de bienes raíces estará
bien familiarizado con todos los temas importantes que usted
desee saber
sobre un vecindario que esté considerando... la
calidad de las escuelas, la cantidad de niños en el
área, la seguridad del vecindario, el volumen de tránsito
y más. Él o ella lo ayudarán a calcular
el rango de precios asequible y a buscar en los avisos
clasificados y diversos servicios de listados de casas que
deseará ver. Como el agente tiene acceso inmediato
a las viviendas tan pronto como ingresan al mercado, podrá
hacerle ahorrar horas que hubiera perdido dando vueltas. Cuando
es el momento de hacer una oferta sobre una casa, el agente
puede señalar diversos modos para estructurar el negocio
y ahorrar su dinero. Él o ella le explicarán
las ventajas y las desventajas de los distintos tipos de hipotecas,
lo guiarán por el proceso de presentación de
documentos y estarán ahí para apoyarlo y responder
las preguntas de último momento cuando firme los papeles
de cierre de la operación. ¡Y no tendrá
que pagar nada al agente! El pago proviene del vendedor de
la vivienda, no del comprador.
A propósito, si desea comprar
una vivienda de HUD, se le solicitará que utilice los
servicios de un agente de bienes raíces para presentar su
oferta. Para encontrar un agente de bienes raíces que venda
viviendas de HUD, consulte las páginas amarillas de su localidad
o la sección de avisos clasificados de su periódico local.
- ¿Cuánto dinero debo conseguir para comprar
una vivienda?
- Respuesta: Bueno, eso depende de una cantidad de
factores, incluyendo el costo de la casa y el tipo de hipoteca
que obtiene. En general, será necesario conseguir el
dinero suficiente para cubrir tres costos: la seña:
el depósito que realiza para la casa cuando presenta
la oferta, para probar al vendedor su compromiso de compra
de la casa; el pago inicial: un porcentaje del
costo de la vivienda que debe pagar cuando llega al acuerdo
y los costos de cierre: los costos asociados
al procesamiento de documentos necesarios para comprar una
vivienda.
Cuando realiza una oferta por una casa, el agente de bienes
raíces pondrá la seña en una cuenta
de depósito de garantía. Si la oferta es aceptada,
la seña será aplicada al pago inicial o a
los costos de cierre. Si su oferta no es aceptada, se le
devolverá el dinero. El importe de la seña
varía. Si compra una vivienda de HUD, por ejemplo,
el depósito generalmente será de $500 a $2,000.
Cuanto más dinero ponga en el pago inicial, menor
serán los pagos de la hipoteca. Algunos tipos de
préstamos requieren del 10 al 20% del precio de compra.
Es por eso que muchos de los que compran una vivienda por
primera vez se dirigen a la FHA de HUD para obtener ayuda.
Los préstamos de la FHA
exigen un pago inicial del 3% y a veces menos.
Los costos de cierre, que pagará en el acuerdo,
promedian del 3 al 4% del precio de la vivienda. Estos costos
cubren las diversas comisiones cobradas por el prestamista
y otros gastos de procesamiento. Cuando solicita un préstamo,
el prestamista le dará un cálculo de los costos
de cierre, de modo que no lo tomen por sorpresa. Si compra
una vivienda de HUD, es posible que HUD pague una gran
parte de los costos de cierre.
- ¿Cómo sé si puedo obtener un crédito?
- Respuesta: Utilice nuestros simples calculadores
de hipoteca para ver el monto de hipoteca que puede pagar.
Eso es un buen comienzo. Si el importe que puede pagar es
significativamente menor que el costo de las viviendas que
le interesan, posiblemente desee esperar un poco más.
Pero antes de darse por vencido, ¿por qué no
se pone en contacto con un agente de bienes raíces
o una agencia
de asesoría de vivienda financiada por HUD? Lo
ayudarán a evaluar el potencial de su préstamo.
Un agente sabrá los tipos de hipotecas que ofrecen
los prestamistas y lo podrá ayudar a elegir un prestamista
con un programa adecuado para usted. Otra buena idea es precalificar
para un préstamo. Eso significa que usted irá
a un prestamista y solicitará una hipoteca antes de
realmente empezar a buscar una casa. Entonces sabrá
exactamente el monto que podrá pagar y acelerará
el proceso una vez que haya encontrado la casa de sus sueños.
- ¿Cómo busco un prestamista?
- Respuesta: Puede financiar una vivienda con un préstamo
otorgado por un banco, una cooperativa de ahorro y crédito
para la construcción, una cooperativa de crédito,
una empresa hipotecaria privada o diversos prestamistas del
gobierno estatal. Buscar
un préstamo es similar a hacer cualquier otra compra
importante: puede ahorrar dinero si se toma un tiempo para
buscar los mejores precios. Distintos prestamistas pueden
ofrecer distintas tasas de interés y comisiones de
préstamos. Y, como usted sabe, una tasa de interés
más baja puede influir de gran manera en el monto que
podrá pagar por la casa. Hable con varios prestamistas
antes de decidir. La mayoría de los prestamistas necesitan
de 3 a 6 semanas para la totalidad del proceso de aprobación.
El agente de bienes raíces conocerá a los prestamistas
de la zona y lo que ofrecen. O puede mirar en el periódico
local en la sección de bienes raíces. La mayoría
de los periódicos muestran las tasas de interés
que ofrecen los prestamistas locales. Puede encontrar prestamistas
aprobados por la FHA en las Páginas Amarillas del
directorio telefónico. HUD no hace préstamos
directos, deberá hacer uso de los servicios de un prestamista
aprobado por HUD si está interesado en un préstamo
de la FHA.
- Además del pago de la hipoteca, ¿qué
otros costos necesito tener en cuenta?
- Respuesta: Bueno, por supuesto que tendrá
los gastos mensuales por servicios. Si la renta abarca los
servicios, esto puede ser nuevo para usted. El agente de bienes
raíces lo podrá ayudar a obtener información
del vendedor acerca del costo normal de los servicios. Además,
es posible que tenga que pagar cuotas de la
asociación de propietarios de vivienda o la asociación
de condominios. Indudablemente tendrá que pagar
impuestos sobre la propiedad y también posiblemente
tenga impuestos municipales o del condado. Los impuestos normalmente
se incorporan al pago de la hipoteca. Nuevamente, el agente
lo ayudará a prever estos costos.
- Entonces, ¿qué cubrirá la hipoteca?
- Respuesta: La mayoría de los préstamos
tienen 4 partes: el capital: pago del importe real pedido;
los intereses: pago realizado al prestamista por el dinero
que se pidió prestado; el seguro para propietarios:
un importe mensual para asegurar la propiedad contra pérdida
por incendio, humo, robo y otros peligros, exigido por la
mayoría de los prestamistas y los impuestos sobre la
propiedad: los impuestos anuales municipales/del condado impuestos
sobre la propiedad, divididos por la cantidad de pagos de
la hipoteca que realiza por año. La mayoría
de los préstamos son por 30 años, a pesar de
que también se dispone de préstamos a 15 años.
Durante la vida efectiva del préstamo, usted pagará
muchos más intereses que capital. Algunas veces dos
o tres veces más. Debido al modo en que están
estructurados los préstamos, en los primeros años
los pagos mensuales serán mayoritariamente intereses.
En los últimos años, pagará gran parte
del capital.
- ¿Qué necesito llevar para solicitar una hipoteca?
- Respuesta: ¡Buena pregunta! Si lleva todo lo
necesario cuando visite al prestamista, ahorrará un
montón de tiempo. Deberá tener: 1) los números
del seguro social suyo y de su cónyuge, si ambos solicitan
el préstamo; 2) copias de los resúmenes de la
cuenta corriente y la caja de ahorros de los últimos
6 meses; 3) prueba de otros activos como títulos o
bonos; 4) un talón de cheque de sueldo reciente que
detalle sus ganancias; 5) una lista de todas las cuentas de
tarjetas de crédito y los importes mensuales aproximados
adeudados a cada una; 6) una lista de los números de
cuenta y los saldos adeudados de préstamos pendientes,
tales como préstamos para autos; 7) copias de las declaraciones
de impuesto sobre la renta de los dos últimos años;
y 8) el nombre y la dirección de alguien que pueda
ratificar su empleo. Según el prestamista, posiblemente
le soliciten otro tipo de información.
- Sé que existen muchos tipos de hipotecas, ¿cómo
sé cuál es la mejor para mi?
- Respuesta: Tiene razón, existen muchos tipos
de hipotecas y, cuanto más sepa sobre las mismas antes
de comenzar, mejor. La mayoría de las personas utilizan
una hipoteca a tasa de interés fija. En una hipoteca
a tasa de interés fija, la tasa de interés es
la misma durante toda la duración de la hipoteca, que
normalmente es de 30 años. La ventaja de una hipoteca
a tasa de interés fija es que siempre sabrá
con exactitud el importe del pago de la hipoteca y puede planificarlo.
Otro tipo de hipoteca es la Hipoteca con tasa de interés
ajustable (ARM). Con este tipo de hipoteca, la tasa de interés
y los pagos mensuales normalmente comienzan con un importe
menor que la hipoteca con tasa de interés fija. Pero
la tasa y el pago pueden subir o bajar con una frecuencia
de una o dos veces por año. El ajuste está vinculado
a un índice financiero, tal como el índice de
Valores del Tesoro de Estados Unidos. La ventaja de una ARM
es que posiblemente pueda pagar una vivienda de mayor costo
ya que la tasa de interés inicial será más
baja. Existen varios programas
de hipotecas gubernamentales que también pueden
interesarle. La mayoría de las personas han oído
hablar de las hipotecas de la FHA. En realidad, la FHA no
da préstamos. En cambio, asegura préstamos de
manera tal que si los compradores dejan de pagar por algún
motivo, los prestamistas recibirán su dinero. Esto
alienta a los prestamistas a conceder hipotecas a personas
que, de otra manera, no hubieran calificado para solicitar
un préstamo. Hable con el agente de bienes raíces
acerca de los diversos tipos de préstamos, antes de
comenzar a buscar una hipoteca.
- Cuando encuentro la vivienda que quiero, ¿cuánto
debo ofrecer?
- Respuesta: Nuevamente, el agente de bienes raíces
lo podrá ayudar con este tema. Pero existen varios
temas que deberá tener en cuenta: 1) el precio de venta,
¿está acorde con los precios de viviendas similares
en el área? 2) La vivienda, ¿está en
buenas condiciones o tendrá que gastar un suma considerable
de dinero para ponerla como usted desea? Es posible que desee
obtener una inspección
profesional de la vivienda antes de realizar una oferta.
Su agente de bienes raíces puede ayudarlo a concertarla.
3) ¿Cuánto tiempo ha estado la casa en el mercado?
Si ha estado a la venta durante algún tiempo, es posible
que el vendedor esté dispuesto a aceptar una oferta
menor. 4) ¿Qué monto de hipoteca se le requerirá?
Asegúrese de que realmente podrá pagar la oferta
que haga. 5) ¿Cuánto realmente desea la casa?
Cuanto más se aproxime al precio de venta, más
posibilidades tendrá de que su oferta sea aceptada.
En algunos casos, probablemente desee ofrecer más que
el precio de venta, si sabe que está compitiendo con
otras personas por la casa.
- ¿Qué pasará si rechazan mi oferta?
- Respuesta: ¡Esto sucede a menudo! Pero no deje
que esto lo detenga. Es hora de empezar a negociar. El agente
lo ayudará. Puede ofrecer más dinero, pero puede
solicitarle al vendedor que cubra algunos o todos los gastos
de cierre o que realice reparaciones que normalmente no se
hacen. Frecuentemente, las negociaciones por un precio avanzan
y retroceden varias veces hasta llegar a un acuerdo. Simplemente
recuerde: no se encierre tanto en las negociaciones y no pierda
de vista lo que realmente puede pagar.
- Entonces, ¿qué pasará en el cierre?
- Respuesta: Básicamente, se sentarán
con su agente, el agente del vendedor, posiblemente el vendedor
y un agente de cierre. El agente de cierre tendrá una
pila de papeles para que firmen usted y el vendedor. Aunque
le brinde una explicación básica de cada papel,
es posible que usted desee tomarse un tiempo para leer cada
uno y/o consultarlo con el agente para asegurarse de que sabe
exactamente lo que está firmando. Después de
todo, es una suma importante de dinero que se está
comprometiendo a pagar durante muchos años. Antes de
llegar al cierre, se le exige al prestamista que le entregue
un folleto con la explicación de los costos de cierre,
un "cálculo de buena fe" de la cantidad de
efectivo que tendrá que entregar en el cierre y una
lista de documentos que necesitará en el momento del
cierre. Si no obtiene esos elementos, asegúrese de
llamar al prestamista ANTES de ir al cierre. Cerciórese
de leer nuestro folleto sobre los costos
de acuerdo. Lo ayudará a comprender sus derechos
en el proceso. No dude en formular preguntas.
- ¿Necesita más información?
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