Equidad de vivienda -- Es su derecho

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Ley de Equidad de Vivienda

HUD ha desempeñado un rol fundamental en la administración de la Ley de Equidad de Vivienda desde su aprobación en 1968. Las modificaciones de 1988 han aumentado en gran medida el rol de velar por su cumplimiento que desempeña el Departamento. Primero, las clases que ahora están protegidas han demostrado ser una importante fuente de nuevos reclamos. Segundo, el rol extendido de HUD como regulador del cumplimiento de la Ley llevó al Departamento más allá de la investigación y conciliación a un área de imposición obligatoria de la Ley.

Los reclamos presentados a HUD son investigados por la Oficina de Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades [Office of Fair Housing and Equal Opportunity (FHEO)]. Si no se llega a una conciliación satisfactoria del reclamo, FHEO determinará si existe una causa razonable para creer que se ha producido una práctica discriminatoria en materia de vivienda. Cuando se encuentra una causa razonable, las partes involucradas en el reclamo son notificadas por medio de una Determinación de HUD y también por un Cargo de Discriminación, y se programa una audiencia ante un Juez de legislación administrativa de HUD. Cualquiera de las partes - el reclamante o el demandado - puede poner fin a la instancia administrativa programada por HUD optando, en su lugar, por el litigio del problema en una corte federal. Cada vez que una de las partes elige esta opción, el Departamento de Justicia asume el rol de HUD como asesor y busca la resolución del conflicto en nombre de las personas agravadas, y el problema continúa como una acción civil. Cualquiera de las dos formas de acción - la intervención del Juez de legislación administrativa o la acción civil en una corte federal - está sujeta a revisión en la Corte de Apelaciones de EE.UU.

Cambios importantes recientes

1. La Ley de Vivienda para Personas de la Tercera Edad [Housing for Older Persons Act (HOPA)] de 1995 introduce diversos cambios a la exención del límite de edad de 55 años y más. Desde las modificaciones de 1988, la Ley de Equidad de Vivienda ha eximido de sus disposiciones sobre condición familiar a las propiedades que cumplen con la condición de la Ley relativa a las viviendas para personas de 55 años de edad o mayores.
   
   Primero, elimina el requisito de que las viviendas para personas de 55 años de edad o mayores cuenten con "instalaciones y servicios importantes" diseñados para las personas de la tercera edad. Segundo, HOPA establece una inmunidad contra daños y perjuicios "basada en la buena fe" para las personas que creen de buena fe que la exención de 55 años de edad y más se aplica a una propiedad particular, si en realidad no conocen que la propiedad no es elegible para la exención y si se ha declarado formalmente por escrito que la propiedad califica para la exención.
   HOPA mantiene el requisito de que las viviendas para personas de la tercera edad deben tener una persona con 55 años de edad o mayor que resida en al menos el 80 por ciento de las unidades ocupadas. También requiere que las viviendas para personas de la tercera edad publiquen e implementen políticas y procedimientos que demuestren la intención de ser viviendas para personas de 55 años de edad y mayores.
   
   Una propiedad exenta no violará la Ley de Equidad de Vivienda si incluye familias con niños, pero no tiene que hacerlo. Desde luego, la propiedad debe cumplir con los requisitos de la Ley de que al menos el 80 por ciento de sus unidades ocupadas tengan al menos un residente de 55 años de edad o mayor, y que publique e implemente políticas y procedimientos que demuestren la intención de ser una vivienda para personas de 55 años de edad y mayores.
   
   Una regla del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. publicada el 2 de abril de 1999 en el Registro Federal implementa la Ley de Viviendas para Personas de la Tercera Edad de 1995 y explica en detalle las disposiciones de la Ley de Equidad de Vivienda que atañen a las viviendas para personas de la tercera edad.
   
   
2. Se realizaron cambios para mejorar el cumplimiento de la ley, incluyendo modificaciones a las multas penales en la sección 901 de la Ley de Derechos Civiles de 1968 por violación a la Ley de Equidad de Vivienda.
   
   
3. Se realizaron cambios para proporcionar incentivos que permitan que las entidades crediticias puedan evaluarse a sí mismas en materia de discriminación, según la Ley de Equidad de Vivienda y la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (Equal Credit Opportunity Act). Vea el Título II, subtítulo D de la Ley de Apropiaciones Consolidadas (Omnibus Consolidated Appropriations Act), 1997, P.L. 104 - 208 (9/30/96).

Información básica sobre la Ley de Equidad de Vivienda

¿Qué tipos de viviendas están cubiertas por esta Ley?

La mayor parte de las viviendas están cubiertas por la Ley de Equidad de Vivienda. En algunas circunstancias, la Ley exime a edificios ocupados por propietarios con no más de cuatro unidades, viviendas unifamiliares vendidas o alquiladas sin la participación de un agente de bienes raíces, y viviendas administradas por organizaciones y clubes privados que limitan la ocupación de las mismas a sus integrantes.

¿Qué está prohibido?

En la venta y alquiler de viviendas: Está prohibido realizar alguna de las siguientes acciones por motivos de raza, color, nacionalidad, religión, sexo, condición familiar o discapacidad:

• Negarse a alquilar o vender una vivienda
• Negarse a negociar una vivienda
• Hacer que una vivienda no esté disponible
• Negar una vivienda
• Establecer distinto términos, condiciones o privilegios para la venta o alquiler de una vivienda
• Brindar servicios o instalaciones de vivienda diferentes
• Negar falsamente que la vivienda está disponible para su inspección, venta o alquiler
• Para obtener una ganancia, inducir al propietario a vender o alquilar su propiedad aduciendo el probable arribo al vecindario de personas de una cierta raza ("blockbusting") o
• Negar a alguien el acceso o la participación en una instalación o servicio (como un servicio de lista múltiple) relacionado con la venta o alquiler de una vivienda.

En los préstamos hipotecarios: Está prohibido realizar alguna de las siguientes acciones por motivos de raza, color, nacionalidad, sexo, condición familiar o impedimento (discapacidad):

• Negarse a otorgar un préstamo hipotecario
• Negarse a brindar información concerniente a préstamos
• Imponer distintos términos o condiciones en un préstamo, tales como tasas de interés, puntos u honorarios
• Discriminar en la tasación de una propiedad
• Negarse a adquirir un préstamo o
• Establecer distintos términos y condiciones para la adquisición de un préstamo.

Además: Es ilegal:

• Amenazar, coaccionar, intimidar o interferir con cualquier persona que esté ejercitando el derecho de equidad de vivienda o ayudando a otros que ejercitan este derecho.
• Anunciar o realizar alguna declaración que indique una limitación o preferencia por motivos de raza, color, nacionalidad, sexo, condición familiar o impedimento. Esta prohibición contra la publicidad discriminatoria se aplica a viviendas unifamiliares y a viviendas ocupadas por propietarios que están de otro modo exentas de la Ley de Equidad de Vivienda.

Protección adicional si usted tiene una discapacidad

Si usted o alguien asociado con usted:

• Tiene una discapacidad física o mental (incluyendo impedimentos auditivos, visuales y motores; alcoholismo crónico; enfermedad mental crónica; SIDA; Complejo Relacionado con el SIDA y retardo mental) que limita en forma sustancial una o más actividades esenciales
• Tiene registros de dicha discapacidad o
• Se considera que posee dicha discapacidad;

su arrendador no puede:

• Negarse a permitirle realizar modificaciones razonables a su vivienda o áreas de uso común, a su cargo, si fuera necesario para que la persona discapacitada pueda utilizar la vivienda. Donde sea razonable, el arrendador puede permitir cambios sólo si usted acuerda restaurar la propiedad a su condición original una vez que abandone la vivienda.)
• Negarse a realizar modificaciones razonables a reglas, políticas, prácticas o servicios si esto fuera necesario para que la persona discapacitada pueda utilizar la vivienda.

Ejemplo: Un edificio que tiene una política de no admitir mascotas debe permitir que un inquilino con discapacidad auditiva tenga un perro como guía.

Ejemplo: Un complejo de apartamentos que ofrece un amplio espacio para estacionamiento debe aceptar un pedido de una persona con un impedimento motor de tener un espacio reservado cerca de su apartamento si fuera necesario para asegurar el acceso a su apartamento.

Sin embargo, no se facilitará una vivienda a una persona que constituya un riesgo directo a la salud o seguridad de otros, o que consuma drogas ilegales.

Requisitos para nuevas edificaciones

En edificios que estén listos para su ocupación por primera vez después del 13 de marzo de 1991 y tengan un elevador y cuatro o más unidades:

• El área pública y de uso común debe ser accesible para las personas con discapacidades.
• Las puertas y corredores deben ser lo suficientemente anchos para permitir el paso de una silla de ruedas
• Todas las unidades deben tener:
  • Un modo accesible de ingreso a la unidad y de comunicación entre los ambientes de la misma
  • Interruptores de luz, tomas de corriente, termostatos y otros controles ambientales ubicados en lugares accesibles
  • Paredes reforzadas en el baño, para permitir la posterior instalación de barras de sujeción y
  • Cocinas y baños que puedan ser utilizados por personas en sillas de ruedas.

Si un edificio con cuatro o más unidades no tiene elevador y estará listo para su ocupación por primera vez después del 13 de marzo de 1991, estas normas rigen para las unidades ubicadas en la planta baja.

Estos requisitos para nuevas edificaciones no reemplazan a las normas más estrictas de la ley estatal o local.

Oportunidades de vivienda para familias

Una edificación o comunidad no puede discriminar por motivos de condición familiar, a menos que califique como vivienda para personas de la tercera edad. Es decir, no puede discriminar contra familias en las cuales uno más niños menores de 18 años vivan con:

• Un padre solo
• Una persona que tenga custodia legal del niño o niños, o
• La persona designada por el padre o el custodio legal, con la autorización por escrito del padre o custodio.

Ea protección de la condición familiar también rige para las mujeres embarazadas y para cualquier persona que tenga la custodia legal de un niño menor de 18 años.

Exención: Las viviendas para personas de la tercera edad están exentas de la prohibición contra discriminación por condición familiar si:

• El Secretario de HUD ha determinado que la vivienda está especialmente diseñada para y ocupada por personas de la tercera edad bajo un programa de gobierno federal, estatal o local, o
• Está ocupada solamente por personas de 62 años de edad o mayores, o
• Alberga al menos a una persona de 55 años de edad o mayor en al menos el 80 por ciento de las unidades ocupadas, y adhiere a una política que demuestra una intención de alojar personas de 55 años de edad o mayores.

Un período de transición permite a los residentes que ocuparon la unidad el 13 de septiembre de 1988 o con anterioridad continuar ocupando la vivienda sin importar su edad, sin interferir con la exención.

Si cree que se han violado sus derechos

HUD está listo para brindar ayuda ante cualquier problema de discriminación en materia de vivienda. Si usted cree que se han violado sus derechos, tiene a su disposición el Formulario de Reclamo por discriminación en materia de vivienda para descargarlo, completarlo y entregarlo; o completarlo en línea y entregarlo; o puede querer escribir una carta a HUD o telefonear a la Oficina de HUD de su zona. Dispone de un plazo de un año después de haber sido víctima de una supuesta violación de sus derechos para presentar un reclamo a HUD, pero debe realizarlo lo antes posible.

Información para suministrar a HUD:

• Su nombre y dirección
• El nombre y la dirección de la persona acerca de la cual desea presentar el reclamo (el demandado)
• La dirección y otra identificación de la vivienda en cuestión
• Una breve descripción de la supuesta violación (el hecho por el cual usted cree que se han violado sus derechos)
• La(s) fecha(s) de la supuesta violación

Dónde escribir o llamar:

Envíe el Formulario de Reclamo por discriminación en materia de vivienda o una carta a la Oficina de HUD de su zona, o puede llamar por teléfono directamente a la oficina.

Si usted tiene una discapacidad:

HUD también dispone de:

• Un número telefónico TTY gratuito para las personas con problemas de audición: 1-800-927-9275
• Intérpretes
• Cintas y material en Braille
• Ayuda para comprender y completar formularios

¿Qué sucede cuando presenta un reclamo?

HUD lo notificará cuando reciba su reclamo. Normalmente, HUD también:

• Notificará al supuesto violador sobre su reclamo y permitirá que dicha persona presente una respuesta
• Investigará su reclamo y determinará si existe una causa razonable para creer que la Ley de Equidad de Vivienda ha sido violada
• Lo notificará si no puede completar la investigación dentro de los 100 días de haber recibido el reclamo

Conciliación

HUD intentará llegar a un acuerdo con la persona contra la cual usted presentó el reclamo (el demandado). Un acuerdo de conciliación debe protegerlo tanto a usted como al interés público. Si se firma un acuerdo, HUD no realizará ninguna otra acción relativa a su reclamo. Sin embargo, si HUD tiene una causa razonable para creer que pueda no cumplirse el acuerdo, HUD recomendará que el Secretario de Justicia entable una demanda.

Remisión del reclamo

Si HUD ha determinado que su agencia local o estatal tiene los mismos poderes de equidad de vivienda que HUD, remitirá su reclamo a dicha agencia para su investigación y lo notificará sobre dicha remisión. Esta agencia debe comenzar a trabajar en su reclamo dentro de los 30 días; de lo contrario, HUD puede retirar el reclamo de dicha agencia.

¿Qué sucede si usted necesita ayuda de inmediato?

Si necesita ayuda inmediata para detener un problema serio ocasionado por la violación a la Ley de Equidad de Vivienda, HUD puede brindarle ayuda tan pronto como usted presente el reclamo. HUD puede autorizar al Secretario de Justicia a acudir a los tribunales para buscar desagravio temporario o preliminar, quedando pendiente la resolución de su reclamo si:

• Es probable que se produzca un daño irreparable sin la intervención de HUD
• Existe evidencia sustancial de que ha ocurrido una violación a la Ley de Equidad de Vivienda

Ejemplo: Un constructor acuerda vender una vivienda, pero después de conocer que el comprador es una persona de color, no cumple con el acuerdo. El comprador presenta un reclamo a HUD. HUD puede autorizar al Secretario de Justicia a acudir a los tribunales para evitar la venta a otro comprador hasta que HUD investigue el reclamo.

¿Qué sucede después de la investigación de un reclamo?

Si después de investigar su reclamo HUD encuentra una causa razonable para creer que ha habido discriminación, le informará al respecto. Su caso se presentará en una audiencia administrativa dentro de los 120 días, a menos que usted o el demandado desee que su caso se presente en una Corte de Distrito Federal. De cualquiera de las dos maneras, será sin cargo para usted.

Audiencia administrativa:

Si su caso se presenta en una audiencia administrativa, los abogados de HUD litigarán el caso a su favor. Usted puede tomar intervención en el caso y ser representado por su propio abogado, si así lo desea. Un Juez de Legislación Administrativa (ALA por sus siglas en inglés) tendrá en cuenta las evidencias presentadas por usted y por el demandado. Si el Juez determina que hubo discriminación, el demandado puede tener que:

• Compensar al demandante por daños y perjuicios reales, incluyendo humillación, dolor y sufrimiento.
• Suministrar desagravio judicial o equitativo, por ejemplo, hacer que la vivienda esté disponible para usted.
• Abonar al Gobierno Federal una multa civil para reivindicar el interés público. Las multas máximas son de $10,000 para una primera violación y $50,000 para una tercera violación en un período de siete años.
• Abonar los costos y honorarios correspondientes al abogado.

Corte de Distrito Federal

Si usted o el demandado optan por presentar su caso en una Corte de Distrito Federal, el Secretario de Justicia presentará una demanda y litigará el caso a su favor. Del mismo modo que el Juez de Legislación Administrativa, la Corte de Distrito puede solicitar desagravio e indemnización por daños y perjuicios reales, y el pago de honorarios y costos del abogado. Además, la corte puede imponer una multa como castigo ejemplar.

Además

Usted puede iniciar una demanda: Usted puede iniciar una demanda, a su cargo, en la Corte de Distrito Federal o en la Corte del Estado dentro de los dos años de producida una supuesta violación. Si no puede hacerse cargo de los honorarios de un abogado, la Corte puede disponer de un abogado para usted. Usted puede presentar una demanda aun después de presentar un reclamo, si no ha firmado un acuerdo de conciliación y un Juez de Legislación Administrativa no ha iniciado una audiencia. Una corte puede ordenar el pago de una indemnización por daños y perjuicios y castigo ejemplar, y el pago de los honorarios y costos del abogado.

Otras herramientas para combatir la discriminación en materia de vivienda:

Si no se cumple con la orden de un Juez de Legislación Administrativa, HUD puede buscar desagravio temporario, cumplimiento de la orden o una orden restrictiva en una Corte de Apelaciones de EE.UU.

El Secretario de Justicia puede presentar una demanda en una Corte de Distrito Federal si existe una causa razonable para creer que está ocurriendo una práctica de discriminación en materia de vivienda.

Para más información:

La Ley de Equidad de Vivienda y las reglamentaciones de HUD contienen más detalles e información técnica. Si necesita una copia de la ley o de las reglamentaciones, comuníquese con la Oficina de HUD de su zona.