Propiedad de vivienda

Guía

La regla final para el Programa de Propiedad de Vivienda de la Sección 32 fue publicada el 11 de marzo de 2003 y entrará en vigencia el 10 de abril de 2003. Los programas de propiedad de vivienda aprobados con anterioridad continuarán implementándose bajo la regla existente de la Sección 5(h). Tenga en cuenta que ambas reglamentaciones tienen el mismo número, 24 CFR 906, y puede acceder a ellas desde este sitio.

Planeamos actualizar este sitio a tiempo para la fecha de implementación de la nueva regla a través de una guía de escritorio y algunas herramientas para la toma de decisiones. Si tiene preguntas o comentarios, envíelos a Allan_W._Bailey@hud.gov.

Planes de Propiedad de Vivienda de la Sección 32

Las Agencias de Vivienda Pública (PHA) tienen la capacidad de desarrollar proyectos de propiedad de vivienda adaptados a los objetivos específicos de sus localidades y de los residentes de las mismas. En la Guía para Propiedad de Vivienda para las PHA - que pronto aparecerá en otro sitio Web de HUD - se incluye un resumen de los diversos programas de propiedad de vivienda de las PHA y sus requisitos reglamentarios. Las PHA deben remitirse a esta Guía para poder entender las opciones relacionadas con los distintos programas de propiedad de vivienda y las consideraciones sobre la política de propiedad de vivienda.

A continuación encontrará una guía para descargar que resume las actividades elegibles en el programa de la Sección 32 y cómo preparar un Plan de Propiedad de Vivienda según los requisitos actuales.

Descripción general

La Ley de Vivienda de Calidad y Responsabilidad en el Trabajo [Quality Housing and Work Responsibility Act (QHWRA)] permite a las PHA, a través de la Sección 32 de la Ley de Vivienda de EE.UU. de 1937 (U.S. Housing Act), disponer de unidades de vivienda pública para ser adquiridas por familias de bajos ingresos como residencia principal. Bajo la Sección 32, una PHA puede (1) vender todo o parte de un desarrollo de vivienda pública a residentes de viviendas públicas o no públicas que reunan los requisitos, o (2) brindar ayuda del Fondo de Capital a familias de viviendas públicas para la compra de viviendas, y (3) brindar ayuda del Fondo de Capital para la adquisición de viviendas que serán vendidas a familias de bajos ingresos. La Sección 32 hace una excepción, permitiendo que el Fondo de Capital de Vivienda Pública se utilice para la adquisición de unidades en venta que no entrarán en los Contratos de Contribuciones Anuales (ACC) de vivienda pública. Esto no se aplica al uso del Fondo de Capital por parte de las PHA para construir o rehabilitar en forma sustancial unidades en venta que no son viviendas públicas bajo la Sección 32. Si bien las unidades de vivienda pública recién construidas o rehabilitadas en forma sustancial pueden venderse bajo la Sección 32, dicha construcción y rehabilitación por parte de las PHA no está cubierta en esta Sección, sino que está regida por las reglamentaciones de desarrollo y modernización de viviendas públicas. La regla final de la Sección 32 reemplaza a la regla de la Sección 5(h).

Actividades elegibles en el Programa

Las PHA que implementan el programa de la Sección 32 pueden utilizar sus fondos para brindar los siguientes servicios:

• entrega de subsidios a residentes de vivienda pública (mediante el uso de Fondos de Capital o ingresos del programa) o a otras familias de bajos ingresos (sólo mediante el uso de ingresos del programa) en la forma de (a) ayuda para el pago inicial o los costos de cierre, (b) hipotecas subordinadas, y/o (c) financiación por un valor inferior al de mercado;
• adquisición de viviendas existentes (o viviendas construidas para las PHA por una tercera parte 24 CFR 906.41(2)) mediante el uso de los Fondos de Capital para venderlas a compradores que reunan los requisitos de ingresos sin agregar estas unidades al Contrato de Contribuciones Anuales (ACC);
• venta de unidades de vivienda pública en alquiler (ACC) a compradores que reunen los requisitos de ingresos; y
• operación de un programa de alquiler-compra.

Características principales del Programa

Las PHA deben utilizar las tarifas de salarios Davis-Bacon para todas las actividades de construcción. Excepto en casos específicos de mantenimiento no rutinario, deben aplicarse las tarifas de salarios Davis-Bacon imperantes a todas las actividades de construcción bajo este programa.

El programa de la Sección 32 pueden implementarse junto con el programa de la Sección 8(y). El programa de la Sección 8(y) se describe por separado en el Plan de Administración de la Sección 8 de la PHA, si puede aplicarse a la PHA. Para obtener detalles relativos a la implementación de un programa de vales para propiedad de vivienda, vea el resumen del programa de Vales de Elección de Vivienda para Propiedad de Vivienda (Sección 8) que aparece a continuación. El programa de la Sección 8(y) sólo puede utilizarse en relación con unidades que no están actualmente bajo un contrato ACC o que están alquiladas por un ACC como resultado de la venta de la unidad. Los programas de alquiler con opción a compra no son elegibles para el programa de la Sección 8(y) durante la etapa de alquiler.

Los residentes de vivienda pública que no tienen intenciones de comprar la unidad pueden ser desplazados. Al vender una unidad de vivienda pública bajo un programa de propiedad de vivienda, la PHA o la Entidad de Compra y Reventa (PRE) debe ofrecer la unidad en primer lugar al residente que ocupa la unidad, si éste cumple con los requisitos de elegibilidad. Los residentes que ocupan la unidad de vivienda pública tienen la opción de solicitar el programa para comprar la unidad, ser reubicados en otra unidad de vivienda similar o recibir ayuda basada en inquilinos. Las PHA deben notificar al residente 90 días antes de la fecha de venta de su unidad sobre los gastos de reubicación, opciones de traslado a una vivienda similar y asesoramiento. El derecho a la primera negación no se extiende a residentes de unidades de vivienda no pública.

Requisitos de elegibilidad

Los compradores elegibles pueden tener ingresos que alcancen, pero que no excedan, el 80% del Ingreso Familiar Promedio (AMI) de la zona. Excepto en el caso de la oferta de primera negación a un residente que ocupa la unidad, una PHA debe certificar que el ingreso de un solicitante no excede el 80% del AMI en el momento de ejecutarse el contrato de compra de la propiedad.

La PHA puede vender unidades a una Entidad de Compra y Reventa (PRE). La PHA debe demostrar que la PRE tiene la capacidad legal necesaria y la habilidad práctica de llevar a cabo sus responsabilidades según el programa y que venderá las unidades en un plazo de cinco años a partir de la fecha de adquisición; de lo contrario la PRE debe transferir la propiedad de las unidades nuevamente a la PHA. El programa de propiedad de vivienda de la PHA debe contener también un acuerdo por escrito y la documentación legal aplicable que especifique los derechos y obligaciones respectivos de la PHA y de la PRE.

El comprador debe cumplir con las normas de capacidad de pago. Sobre una base promedio mensual, la estimación de la suma de los pagos del solicitante para el capital e interés de la hipoteca, seguro, impuestos a los bienes raíces, servicios, mantenimiento y otros costos de propiedad de vivienda no debe exceder el 35% del ingreso ajustado del solicitante y de cualquier subsidio del cual se disponga para efectuar dichos pagos.

Requisito de residencia principal. La vivienda vendida a una familia que reune los requisitos debe utilizarse como residencia principal de dicha familia.

Las PHA deben requerir que los compradores realicen un pago inicial mínimo. Cada familia que compra una vivienda debe utilizar sus propios recursos para realizar un pago inicial no inferior al uno por ciento del precio de compra de la vivienda.

Otras restricciones a la elegibilidad. Una PHA puede establecer limitaciones adicionales para las familias que compran una vivienda. Dichos requisitos pueden incluir empleo, ausencia de actividad delictiva pasada, participación en programas de asesoría sobre propiedad de vivienda, u otros requisitos.

Contra la especulación. Una PHA debe tener una política que disponga la retención de toda o una parte de la ganancia generada por el aumento en el valor de la propiedad producido por la reventa de la misma, de manera que se obtengan ganancias netas si la vivienda es vendida dentro de un período de cinco años después de la compra. La PHA no puede recuperar las ganancias generadas por el aumento en el valor de la propiedad si la vivienda es revendida después de los cinco años de la compra inicial. La ganancia generada por el aumento en el valor de una propiedad se define como la ganancia financiera atribuible solamente al aumento en el valor de la vivienda con el paso del tiempo y no atribuible a una financiación por un valor inferior al de mercado o a la ayuda suministrada por el gobierno (la recuperación de este subsidio se analiza a continuación). La disposición contra la especulación debe registrarse como una restricción a la escrituración o como una cláusula restrictiva. El monto de la recuperación puede ser el que la PHA considere apropiado según los lineamientos de esta sección.

Recuperación de subsidio. La PHA debe implementar una política determinada para recuperar - en la reventa de la propiedad - la ayuda suministrada por el gobierno y/o la financiación por un valor inferior al de mercado proporcionada a un comprador, de manera que se obtengan ganancias netas. Esto incluye el pago inicial de la PHA, la ayuda con los costos de cierre, la financiación de una hipoteca subordinada, o la financiación por un valor inferior al de mercado (esto es, vender la unidad por un valor inferior al valor tasado). La PHA puede recuperar una parte o todo el subsidio proporcionado al comprador aun durante un período que excede los cinco años. [Las PHA que opten por no recuperar el subsidio deben incluirlo en una política estipulada de recuperación.] Esta disposición debe registrarse de manera correspondiente como restricción de título.

Reventa. Las reglamentaciones de la Sección 32 no requieren que una PHA implemente una disposición de reventa que limite la reventa a compradores de bajos ingresos.

Plan de Propiedad de Vivienda

En la Guía de escritorio se describen los requisitos específicos para la preparación de un plan de propiedad de vivienda bajo la Sección 32. Las PHA deben entregar el Plan al Centro de Solicitudes Especiales de HUD (SAC) en Chicago. Las PHA que no tienen un alto desempeño debe declarar su intención de entregar un plan de propiedad de vivienda a HUD en el Plan Anual. HUD no tendrá en cuenta ningún plan de propiedad de vivienda que no esté incluido en el Plan de la Agencia de PHA. (Las PHA de alto desempeño están exentas de esta regla.) Estos requisitos, junto con la documentación de respaldo descrita en 24 CFR Parte 906.39, intentan suministrar a HUD la información necesaria para evaluar la viabilidad y legalidad del programa propuesto y la capacidad de la PHA de implementarlo. Generalmente, el plan de propiedad de vivienda debe también servir como mapa de ruta para la implementación del programa.

Criterios esenciales de un Plan de Propiedad de Vivienda

Estos son los cuatro criterios clave para evaluar los planes de propiedad de vivienda de la Sección 32:

Viabilidad: El programa debe ser factible en el sentido práctico, con un sólido potencial para el éxito a largo plazo. En otras palabras, el plan debe tener sentido para que la PHA pueda implementarlo en su comunidad. Todos los componentes necesarios deben estar en su lugar, incluyendo la demanda suficiente de viviendas propuestas y los fondos correspondientes para cubrir los costos del programa.

Legalidad: El programa debe ser consecuente con todos los estatutos y reglamentaciones federales, estatales y locales aplicables, y con la ley de contratos existente. La PHA debe incluir una carta del asesor legal de la autoridad de vivienda mediante la cual declara la legalidad del plan de propiedad de vivienda propuesto a HUD.

Documentación: El programa debe estar completo y ser lo suficientemente claro para servir como documento de trabajo para su implementación, y también como base para la revisión de HUD. El plan debe ser coherente en todas sus partes y reflejar la cuidadosa consideración de sus elementos por parte de la PHA.

Historial de la PHA en la implementación de programas de propiedad de vivienda: La PHA (y cualquier otra entidad con responsabilidad considerable para la implementación del programa de propiedad de vivienda) debe demostrar su compromiso y capacidad para implementar el programa de propiedad de vivienda. Las PHA deben describir las actividades exitosas relacionadas que incluyan programas de propiedad de vivienda similares o proyectos de modernización y desarrollo.

Implementación del Plan

Después que un plan recibe la aprobación, su implementación será controlada por la oficina local de HUD que tenga jurisdicción sobre la PHA utilizando el siguiente formato:

Lista de Revisión para el Control del Plan [MS-WORD]

Requisitos de presentación

Special Applications Center
US Department of Housing and Urban Development
77 West Jackson Boulevard
Room 2401
Chicago, IL 60604-3507
Teléfono: (312) 886-9754
Fax: (312) 886-6413