Préstamos con Garantía Hipotecaria:
¡Atención Prestatarios! Home Equity
Loans:
Borrowers Beware!
¿Usted es propietario de su casa? Si es así, es probable que sea su
bien económico más importante. Desafortunadamente, si usted acuerda en
tomar un préstamo basado sobre la acumulación de la amortización de la
hipoteca de su casa, usted puede estar poniendo en riesgo su más
valioso bien.
Los propietarios de viviendas —
particularmente las personas mayores, las minorías y aquellos que
perciben bajos ingresos o que tienen poco crédito — deben ser
cuidadosos cuando toman dinero prestado sobre la base de la
acumulación de amortización hipotecaria, llamada en inglés equity.
¿Porqué? Ciertos prestadores abusivos o aprovechadores toman como
blanco de sus operaciones a este tipo de prestatarios, los cuales, sin
darse cuenta, pueden estar poniendo sus casas en la línea de fuego.
Las prácticas abusivas incluyen el
desdoblamiento de la acumulación de cuotas hipotecarias, conocida en
inglés como equity stripping; refinanciación reiterada, llamada
en inglés loan flipping y el ocultamiento de los términos del
préstamo y sobrecargos o cargos extras. La Comisión Federal de
Comercio (Federal Trade Commission, FTC) lo insta a ser
precavido sobre dichas prácticas de préstamo para evitar la pérdida de
su casa.
Las Prácticas
Desdoblamiento
Usted necesita dinero. No tiene altos ingresos mensuales. Usted ha
acumulado valor sobre su casa. Un prestador le dice que usted podría
obtener un préstamo, aún cuando sabe que sus ingresos no son
suficientes para hacer los pagos mensuales. El prestador lo alienta a
“inflar” sus ingresos en su formulario de solicitud para poder obtener
la aprobación del préstamo.
Este prestador puede estar a un paso de
robarse la acumulación de amortización hipotecaria que usted creo
sobre su casa. Al prestador no le importa si usted puede cumplir con
los pagos mensuales. Tan pronto como usted no cumpla, el prestador
hará una ejecución — tomando su casa y despojándolo de la cumulación
que usted hizo sobre su hipoteca durante años. Si usted toma un
préstamo pero no tiene suficientes ingresos para afrontar los pagos
mensuales, lo están engañando. Probablemente pierda su casa.
Términos Ocultos del Préstamo: El Pago Global
Usted no cumplió con los pagos de su hipoteca y pueda que tenga que
enfrentar una ejecución (foreclosure en inglés). Otro prestador
le ofrece salvarse de la ejecución por medio de la refinanciación de
su hipoteca y bajando el monto de sus pagos mensuales. Preste mucha
atención a los términos del préstamo. El monto de los pagos puede ser
más bajo debido a que el prestador está ofreciendo un préstamo en el
cual usted únicamente paga mensualmente el interés. Al término
del préstamo, el monto principal — esto es, el monto total que usted
tomó prestado — debe ser pagado por un gran monto llamado pago global.
Si usted no puede afrontar el pago global o refinancia, usted puede
enfrentar una ejecución hipotecaria y perder su casa.
Refinanciación Reiterada
Supongamos que usted obtuvo su hipoteca hace años. La tasa de interés
es baja y los pagos mensuales se adecuan cómodamente a su presupuesto,
pero usted podría tomar prestado algo de dinero extra. Un prestador lo
llama para hablarle sobre la refinanciación y utilizando la
disponibilidad de dinero en efectivo extra como “gancho,” afirma que
ya es tiempo de que la acumulación de amortización hipotecaria empiece
a rendirle algo. Usted acuerda en refinanciar su préstamo. Luego de
haber efectuado unos pocos pagos sobre el préstamo, el prestador lo
llama para ofrecerle un préstamo mayor, digamos para unas vacaciones.
Si usted acepta la oferta, el prestador le refinancia su préstamo
original y entonces le presta dinero adicional. En esta práctica, a
menudo llamada flipping en inglés, el prestador le carga a
usted altos puntos y cargos cada vez que usted refinancia y también
puede que incremente la tasa de interés. Si el préstamo tiene un
penalidad por prepago o pago anticipado, usted tendrá que pagar esa
penalidad cada vez que usted tome un nuevo préstamo.
Bien, ahora usted tiene algo de dinero
extra y una gran deuda adicional estirada a un plazo más largo. El
monto de dinero extra que usted recibe puede que sea inferior al costo
adicional y los cargos que le fueron cargados por la refinanciación.
En pocas palabras, con cada refinanciación usted incrementó su deuda y
probablemente esté pagando un precio muy alto por algo de dinero
extra. Luego de un tiempo, si esta situación lo sobrepasa y usted no
puede pagar, podría perder su casa.
El Préstamo para Remodelación de Viviendas
Un contratista lo llama o golpea a su puerta y le ofrece la
instalación de un techo nuevo o la remodelación de su cocina a un
precio que parece razonable. Usted le dice que está interesado pero
que no puede pagarlo. Entonces el contratista le dice que no hay
problema — él puede hacer los arreglos a través de un prestador
conocido. Usted da su acuerdo al proyecto y el contratista comienza a
trabajar. En algún momento, luego de que el contratista comience el
trabajo, se le pide que firme un montón de papeles. Los papeles pueden
estar en blanco, o el prestador puede apurarlo a firmar antes de darle
tiempo de leer lo que le entregaron. El contratista lo amenaza con
dejar el trabajo sin terminar si usted no firma los papeles. Usted
firma. Más tarde, se da cuenta de que los papeles que firmó
corresponden a un préstamo con garantía hipotecaria. La tasa de
interés, los puntos y los cargos parecen ser muy altos. Y aún peor: el
trabajo realizado en su casa no fue bien hecho o no fue completado, y
el contratista, quien pudo haber recibido el pago de parte del
prestador, tiene poco interés en completar el trabajo a su
satisfacción.
Sobrecargo de Seguro de Crédito
Usted acaba de acordar a una hipoteca con términos que usted piensa
que puede cumplir. Al cierre, el prestador le entrega papeles para
firmar que incluyen cargos por seguro de crédito u otros “beneficios”
que usted no pidió y que no desea. El prestador desea secretamente que
usted no se advierta sobre estos cargos, y que simplemente firme los
papeles de préstamo.
El prestador no le explica exactamente
cuanto dinero extra le costará mensualmente sobre el monto de su
préstamo. Si lo advierte, usted teme que si hace preguntas o lo objeta,
no pueda obtener el préstamo. El prestador puede decirle que el seguro
viene con el préstamo, haciéndole creer que el seguro se toma sin
costo adicional. O, si usted hace objeciones, el prestador puede aún
decirle que si usted quiere el préstamo sin el seguro, los papeles de
préstamo deben ser reescritos, que esto podría llevar varios días y
que el gerente puede reconsiderar el préstamo en su totalidad. Si
accede a comprar el seguro, realmente está haciendo un pago extra por
el préstamo pagando por un producto que usted puede no necesitar o
desear.
Cargos Abusivos de Administración Hipotecaria
Después de obtener una hipoteca, usted recibe una carta de parte de su
prestador diciendo que sus pagos mensuales serán más altos de lo que
usted esperaba. El prestador dice que sus pagos incluyen plicas (escrow
en inglés) por impuestos y seguro aún cuando usted hubiera arreglado
para pagar esos ítems usted mismo con la aprobación del prestador.
Más tarde, un mensaje enviado por el
prestador dice que se le han hecho cargos por pagos atrasados. Pero
usted sabe que sus pagos fueron hechos en fecha. O, puede recibir un
mensaje mencionando que no cumplió con el requerimiento de mantener un
seguro de propiedad y el prestador está comprando, a más alto precio,
seguro para usted a su cargo. Se agregan al monto que usted adeuda
otros cargos que no comprende — como por ejemplo cargos legales —
incrementando de esta manera sus pagos mensuales o el monto de su
deuda al término del préstamo. El prestador no le provee una cuenta
exacta o completa de estos cargos. Usted solicita un resumen del saldo
para refinanciar con otro prestador y recibe una declaración
incompleta o inexacta. Las acciones del prestador le hacen
prácticamente imposible determinar cuanto pagó o cuanto debe. Usted
puede pagar más de lo que debe.
Firma sobre su Escritura
Si usted tiene problemas en pagar su hipoteca y el prestador lo está
amenazando con una ejecución hipotecaria y quedarse con su casa, puede
que se sienta desesperado. Otro “prestador” puede contactarlo con un
ofrecimiento para ayudarlo a encontrar nueva financiación. Antes de
que lo pueda ayudar, él le pide que usted escriture su casa a su
nombre (el del prestador), afirmando que es una medida temporaria para
prevenir la ejecución (foreclosure). La refinanciación
prometida que le hubiera permitido salvar su casa nunca aparece.
Una vez que el prestador tiene la
escritura de su propiedad a su nombre, empieza a tratar su propiedad
como si le perteneciera. Puede tomar prestado contra la casa (para su
beneficio, no el suyo) o aún puede vendérsela a otra persona. Debido a
que usted no es ya más propietario de su casa, usted no obtendrá
ningún dinero cuando la propiedad sea vendida. El prestador puede
tratarlo a usted como un inquilino y a sus pagos de hipoteca como una
renta o alquiler. Si sus pagos de “alquiler” se atrasan, usted puede
ser desalojado de su casa.
Protéjase
Usted puede protegerse contra las prácticas inapropiadas de préstamo
que pueden hacerle perder su casa. ¿Cómo?
Ponga en práctica estos NO:
- No dé su acuerdo para un préstamo
con garantía hipotecaria si usted no tiene suficientes ingresos para
afrontar los pagos mensuales.
- No firme ningún documento que no
haya leído o ningún documento que tenga espacios o terminos en
blanco para ser completados luego de que usted firme.
- No se deje presionar para la firma
de ningún documento.
- No dé su acuerdo para un préstamo
que incluya seguro de crédito o productos extras que usted no desea.
- No se deje convencer por promesas de
dinero extra o pagos mensuales más bajos que puedan confundirlo
sobre el costo que usted pagará por el préstamo y si realmente lo
vale.
- No escriture su propiedad a nombre
de ninguna otra persona. Primero consulte a un abogado, un familiar
informado o alguien en quien usted confíe.
Ponga en
práctica estos SÍ:
- Pregunte específicamente si el
seguro de crédito es requerido como condición del préstamo. Si no lo
es, y se incluye un cargo en su préstamo por el seguro y usted no lo
desea, solicite que el cargo sea quitado de los documentos de su
préstamo. Si usted desea contar con la seguridad adicional que
brinda un seguro de crédito busque y compare en otra parte para
obtener el mejor precio.
- Guarde cuidadosamente todos los
registros de pago, incluyendo los resúmenes de facturación y los
cheques de cancelación. Cuestione cada cargo que usted crea que es
inexacto.
- Verifique las referencias de los
contratistas cuando haya llegado el momento de hacer trabajos de
remodelación en su casa. Obtenga más de un presupuesto.
- Lea todos los puntos cuidadosamente.
Si usted necesita una explicación de cualquier término o condición,
hable con alguien en quien usted confíe, como por ejemplo un
familiar informado o un abogado. Considere todos los costos
de financiación antes de dar su acuerdo para un préstamo.
Para Mayor Información
La FTC trabaja en favor del consumidor para la
prevención de prácticas comerciales fraudulentas, engañosas y desleales
dentro del mercado y para proveer información de utilidad al consumidor con
el objeto de identificar, detener y evitar dichas prácticas. Para presentar
una queja o para obtener información gratuita sobre temas de interés del
consumidor visite www.ftc.gov o llame sin
cargo al 1-877-FTC-HELP (1-877-382-4357); TTY
1-866-653-4261. La FTC ingresa todas las quejas
relacionadas a fraudes de Internet y sistema de telemercadeo, robo de
identidad y otras quejas sobre prácticas fraudulentas a una segura base de
datos en línea llamada Centinela del Consumidor (Consumer Sentinel) que se
encuentra a disposición de cientos de agencias de aplicación de la ley civil
y penal en los Estados Unidos y en el exterior del país.
FEDERAL TRADE COMMISSION |
FOR THE CONSUMER |
1-877-FTC-HELP |
www.ftc.gov |
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abril 1998 |