Reglamentaciones de HUD para Emprendimientos Patrocinados por el Gobierno

Si bien Fannie Mae y Freddie Mac están autorizadas por el Congreso, también son corporaciones privadas propiedad de accionistas, que han sido reguladas por HUD desde 1968 y 1989, respectivamente. Ambos GSE financian hipotecas residenciales mediante la compra de préstamos directamente a los iniciadores de hipotecas del mercado principal, tales como banqueros hipotecarios e instituciones de depósito; y mantienen estos préstamos en cartera o emiten títulos con garantía hipotecaria que son vendidos a una amplia variedad de inversores en los mercados de capital.

El Secretario de HUD es el regulador de la misión de Fannie Mae y Freddie Mac, con autoridad de supervisión para asegurar que ambos GSE cumplan con los propósitos públicos establecidos en sus escrituras de constitución. Una oficina independiente de HUD, la Oficina de Supervisión de Emprendimientos Federales de Vivienda [Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO)], regula ambos GSE para lograr seguridad y solidez, asegurando que estén capitalizados en forma adecuada y operen sus negocios de manera financieramente sólida.

Ley de GSE:

La Ley de Solidez y Seguridad Financiera de Emprendimientos de Vivienda Federal (Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act) de 1992 (Ley de GSE) estableció la estructura reglamentaria vigente para los GSE. La legislación dividió las responsabilidades reglamentarias del gobierno federal sobre Fannie Mae y Freddie Mac entre el Secretario de HUD y el Director de OFHEO. Según la Ley de GSE, el Secretario de HUD tiene autoridad reglamentaria general sobre Fannie Mae y Freddie Mac en todas las áreas, a excepción de la seguridad y solidez financiera de los GSE, que son responsabilidad del Director de OFHEO.

Específicamente, la autoridad del Secretario incluye establecer y hacer cumplir tres objetivos de viviendas a precios razonables, monitorear el cumplimiento de los principios de equidad en los préstamos, recolectar datos del nivel de préstamo de los GSE en sus actividades de compra de préstamos, crear y distribuir una base de datos de uso público de datos de compra no privados de los GSE, y suministrar una idea general para la supervisión de un nuevo programa.

HUD ha publicado dos reglas según la Ley de GSE, una en 1995 y la regla vigente en 2000. Ambas reglas establecían el porcentaje de negocios requerido por el Congreso en la Ley de GSE para los objetivos de viviendas a precios razonables.

HUD aumentó los objetivos de viviendas a precios razonables de los GSE para el período 2001-2003:

En octubre de 2000, HUD publicó una nueva regla final que aumentó de manera significativa el porcentaje de negocios que se requiere que los GSE destinen a objetivos de viviendas a precios razonables específicos. Estos objetivos son los siguientes:

	Objetivo de ingreso medio y bajo. Como mínimo el 50 por ciento de las unidades de vivienda financiadas por las compras hipotecarias de cada GSE debe destinarse a familias con ingresos que no superan el ingreso promedio del área, definido como ingreso promedio para el área metropolitana o condado no metropolitano. El objetivo correspondiente era del 42 por ciento para el período 1997-2000.
	Objetivo especial de precios razonables. Como mínimo el 20 por ciento de las unidades de vivienda financiadas por las compras hipotecarias de cada GSE debe destinarse a familias con ingresos muy bajos (cuyos ingresos no superan el 60 por ciento del ingreso promedio del área) o a familias con ingresos bajos (cuyos ingresos no superan el 80 por ciento del ingreso promedio del área) que viven en zonas de residentes de ingresos bajos. El objetivo correspondiente era del 14 por ciento para el período 1997-2000. Sub-objetivo especial multifamiliar de precios razonables; HUD establece un sub-objetivo multifamiliar basado en dólar que estipula un volumen mínimo de compras de préstamos multifamiliares que cada GSE debe cumplir anualmente. En el 2001 este sub-objetivo aumentó para Fannie Mae de $1.29 mil millones en el período 1997-2000 a $2.85 mil millones en el período 2001-2003. Para Freddie Mac, el sub-objetivo aumentó de $990 millones a $2.11 mil millones, respectivamente.
	Objetivo orientado geográficamente (áreas desatendidas). Como mínimo el 31 por ciento de las unidades de vivienda financiadas por las compras hipotecarias de cada GSE debe destinarse a unidades ubicadas en áreas desatendidas, incluyendo ciudades centrales, áreas rurales y otras zonas según se define en la regla de HUD. El objetivo correspondiente era del 24 por ciento para el período 1997-2000.

Además de aumentar los objetivos, la regla final 2000 de HUD estableció la asignación de puntos de bonificación (doble crédito) para ambas compras hipotecarias de las GSE que financiaban propiedades unifamiliares de 2-4 unidades de vivienda ocupadas por propietarios y propiedades multifamiliares de 5-50 unidades de vivienda. Bajo un factor de ajuste temporario (TAF por su sigla en inglés), la regla también otorgó a las unidades de Freddie Mac un crédito de 1.2 por cada unidad multifamiliar en propiedades con más de 50 unidades. El Congreso elevó el nivel de TAF a 1.35 por unidad. Sin embargo, la regla final 2000 dejó en claro que ambas medidas eran temporarias y estaban destinadas a alentar a las GSE a impulsar sus esfuerzos para satisfacer las necesidades financieras que no habían recibido la atención necesaria. Durante los tres años para los cuales se establecieron los puntos de bonificación y el TAF, HUD esperaba que las GSE desarrollaran nuevas y sostenibles relaciones y estrategias de compra para las necesidades especificadas.

Al final de los tres años (2001-2003), el Departamento determinó que no extendería los puntos de bonificación ni el TAF. El enfoque adoptado en la regla final 2000 había resultado todo un éxito, y los datos indicaban que las GSE aumentaron la financiación de unidades designadas por los puntos de bonificación y al TAF. El Departamento actualmente está abocado a la tarea de elaborar reglas para establecer nuevos objetivos de vivienda que entrarán en vigencia en el 2005.

Rendimiento de los GSE en el mercado de viviendas a precios razonables según la Ley de GSE:

Todos los años HUD prepara y pone a disposición del público una base de datos de uso público que incluye información del nivel de préstamo de las compras de préstamos de cada GSE durante el año. HUD también publica informes y diversos análisis sobre el rendimiento del servicio de Fannie Mae y Freddie Mac en el mercado de viviendas a precios razonables.

Para conocer más sobre la reglamentación de HUD para los GSE, incluyendo el desempeño de los GSE bajo la Ley de GSE, consulte nuestro sitio Web donde encontrará informes y datos.